Dönüşüm değeri, proje alanında yapılacak konutların ve ticari yapıların piyasa fiyatlarının toplamıdır. Hak sahiplerine yapılacak ödemeler, verilecek konut ya da ticari alanların değeri, net dönüşüm değeri elde edilir. Aslında yukarıda değinildiği gibi satışa konu olmamakla birlikte, proje alanında yaratılacak toplumsal donatı alanlarının ve yeşil alanların da dönüşüm değeri hesaplanırken dikkate alınması hem yararlı hem de gereklidir. Ayrıca, toplumsal donatı alanlarını ve yeşil alanları, satışa konu olmasalar bile, nitelikleri gereği kentsel yaşamın değerini yükseltmeleri nedeniyle, yaratılacak dönüşüm değerinin önemli bir kalemi olarak görmek gerekmektedir. Bunların piyasa fiyatlarının olmaması bir değerin yaratılmadığı anlamına gelmez. Tersine bunlar kentin değerine ve derecelemesine yapılan çok ciddi katkı anlamına gelmektedir. Bu nedenle, dönüşüm değerinin hesaplanmasında daha doğru sonuçlar alabilmek için toplumsal donatı alanları ve yeşil alanlarda piyasa fiyatları yerine belirlenecek gölge fiyatları kullanılabilir.
Dönüşüm denklemi, proje öncesindeki yapı alanlarının, dönüşüm katsayısı ile çarpılarak, proje sonrasındaki dönüşüm değerine eşitlenmelidir. Matematikse model, yalnızca finansal değil, diğer parametrelerin de formülize edilmesiyle ortaya çıkar. Projenin ortaya çıkış nedeni, proje alanına ilişkin özel durumlar, proje muhataplarının sosyal profili proje yapılan kentin öz nitelikleri, imar koşulları, depremsellik gibi koşullar matematiksel modeldeki ağırlıklı katsayıların değişmesine neden olur.
Mevcut Durum + Beklentiler + Realite = Kentsel Dönüşüm
Bunun anlamı, kentsel dönüşüm için mevcut durumdaki kullanım değerinin, hak sahiplerinin oluşmuş beklentilerinin maddi karşılığının ve de piyasa gerçekliğinin aynı düzlemde buluşması gerekliliğidir. Buna göre, sebebi ne olursa olsun, dönüşüm taraflarınca kararlılıkla isteniyor, somut bir ekonomik fayda bekleniyor ve de bu talepler klasik imar uygulamaları ile karşılanamıyor olmalıdır.
Matematiksel Model, yukarıda bahsedilen dönüşüm denklemini de içine alan bir kara verme teorisidir. “Homo ekonomikus” olan insanoğlu kendisi için en yararlı ekonomik teklifi kabul etme eğilimindedir. Karar verme teorisi de, insanların bu ilkeye göre “nasıl karar verebileceklerini” veya “nasıl karar vermeleri gerektiğini” inceleyen bir bilimdir. İnsanların “nasıl karar verdiklerini” görmek için tecrübe edilmiş olayları incelemek gerekmektedir. Gözleme dayalı olan bu yönteme deskriptif analiz denilmektedir. Bundan biraz daha karmaşık olan normatif analiz ise, insanların “nasıl karar vermesi gerektiğini” tarif etmektedir. Bu risk ölçümü ve kar maksimizasyonu gibi matematiksel fonksiyonları gerektirir. Kentsel dönüşüm gibi geleceği tam olarak kestirilemeyen projelerde temel bir tasarı oluşturmak daha da zordur. Buna göre matematiksel model;
Kişilerin tercih eğilimleri
Proje alanının sayısal sınırlamaları
Yatırımcı kar zarar hesabı
Yasal kısıtlar
Piyasa sınırlamaları
Risk ölçümü değerlendirmelerini aynı potada eritmeyi gerektirir.
Hukuku, adaleti, tekniği ve finansmanı doğru olarak ele alınan bu yaklaşım ise bizlere tüm tarafların beklentilerini karşılayan “büyük uzlaşı”yı getirecektir. Tüm bu değerlendirmelerin ışığında; kentsel dönüşüm, olağan dışı kentsel sorunları çözmek içindir. sorunu normal imar kuralları içinde çözebilen alanların kentsel dönüşüme ihtiyacı yoktur…
