Kentsel dönüşüm eskiden “kentsel yenileme” veya “gecekondu dönüşüm” olarak anılan uygulamaların bir sentezi olarak tanımlanabilir. Bu yaklaşımla, kentsel dönüşüm projeleri, kentlileşme projeleri olarak ele alınmıştır ve bu süreç toplumsal mutabakatlar aramanın ve uygarlaşmanın bir alanı haline getirilmiştir. Kentsel dönüşüm projeleri gerek tasarım gerek uygulama noktalarında kurgulanırken, ülkemizde yaşanan kentleşme sürecinin tüm özelliklerinin irdelenmesine, bu sürece katkı yapan tüm sosyal grupların bilinç ve sorumluluklarının yeniden tanımlanmasına özen gösterilmesi esastır. Bir başka ifade ile kentlileşmenin, ekonomik kalkınmanın, gelişmenin, yenileşmenin ve sermaye birikiminin doğru biçimde sentezlenmesi gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüme Konu Olan Yeni Kentleri ve Kent Parçacıklarını Ekonomik Gereklilikler Şekillendirecek
Kentsel dönüşüm projelerinin olmazsa olmazı esas olarak finansman meselesidir. Kamu kaynakları tüketilmeden kendi içinde yapım finansmanını oluşturabilen projeler başarı ile hayata geçirilebilirler. Finansal kurgusu eksiklikler içeren bir kentsel dönüşüm projesi taraflara istenen anlamda yarar sağlayamaz ve fiziki gerçekleşme bakımından aksaklıklara geçilmelere yol açar. Kentsel dönüşüm projelerinin fizibiliteleri yalnızca finansal boyutta ele alınamazlar. Bu türden projelerin siyasi fizibiliteleri de çok önemlidir. Projelere isteklilikle katılım gösteren hak sahibi (paydaş) miktarı önemli bir fizibilite parametresidir. Hak sahiplerinin bütünüyle “olur” dediği projelerin önü açıktır.
Teknik ve finansal eksiklikler varsa bile proje sürecinde giderilebilir. Buna karşın Hak sahiplerinin tereddüt gösterdiği, imtina ettiği projeler teknik ve finansal açıdan ne kadar doğru görünürse görünsün başarılı olamazlar en azından siyasi açıdan başarılı olamazlar.
Deve mi, Kuş mu?
Ancak bir hususun altını çizmek gerek! Burada değerlendirmesi yapılan kentsel dönüşüm meselesi, son yıllarda moda yaklaşımı ile apartman ölçeğinde ele alınan dönüşümler değildir. Kentsel dönüşümü apartman yenilenmesi ölçeğinde tarif etmek, kentsel dönüşümü hiç anlamamak anlamındadır. Bu konu, bu makalenin sınırları dışındadır. Bizim irdelemeye çalıştığımız durum özellikle yerel yönetimlerin başat rol aldıkları projeleri tümüyle koordine ederek sorumluluk taşıdıkları durumlar için geçerlidir. Buna göre yerel yönetimler yaratımcı yaklaşımlarla, empatiyi önceleyen doğru matematiksel modeller kurgulayarak kamunun, hak sahiplerinin ve yatırımcının (developer) arasında dengeli ve tüm tarafları memnun edecek ve en azından mağdur etmeyecek çözümlemeler ortaya koyabilmelidirler.
Kentsel dönüşüm projelerinin bileşenleri siyasi, hukuki, teknik, finansal ve sosyal parametrelerdir. Bu yaklaşımın ışığında bir kentsel dönüşüm projesinin başarı büyüsü hem hak sahipleri hem yerel yönetim hem de yatırımcı açısından uzlaşmanın altlığını oluşturan “matematiksel model”de yatmaktadır.
Matematiksel model, en yalın tanımıyla herhangi bir dönüşüm alanında geliştirilebilecek en verimli proje ile taşınmaz sahiplerine bu proje alanı içinde sunulacak gayrimenkul değerin eşgüdümlü olarak tasarlanmasıdır. Paydaşların mülkiyetine ve haklarına karşılık, kendilerine sunulacak olan standart gayrimenkul değer, matematik formüldeki en kritik çarpandır. Bu formülün alt bileşenleri ise, “dönüşüm ölçüsü”, “dönüşüm katsayısı”, “dönüşüm değeri”dir. Sağlıklı ve objektif olarak ortaya konacak bu bileşenler “dönüşüm denklemini” oluşturacaklardır. Dönüşüm ölçüsü, kentsel dönüşüm projesinde alınacak kararlarda kullanılacak bir birimdir. Proje çalışmalarındaki hemen her türlü hesaplama için esas alınan bu birim, kentsel dönüşüm alanında bulunan taşınmazların ve taşınmaz arsalarının ortalamasını temsil eden bir büyüklüktür. Bu büyüklük, kentsel dönüşüm alanındaki yapı kullanımlarının dağılımı için hazırlanacak bir çan eğrisi ile bulunulabilir. Dönüşüm ölçüsü, kentsel dönüşüm projeleri için bir tür para birimi gibidir. Proje alanında, doğal olarak saptanan üzerinde olan ve altında kalan yapı arsaları bulunmaktadır. Projenin yürütücüsü, ölçünün üzerinde olanlara para öder, ölçünün altında kalandan para alır; o yolla yapı sahiplerinin türdeşliğini sağlar. Dönüşüm katsayısı, bir birim yapı içinde kaç birim yeni yapı yapılacağını gösteren kavramdır. Birimler mevcut taşınmaz ve yeni konut sayısı olarak gösterilebileceği gibi alan büyüklüğü olarak da gösterilebilir. Ancak katsayının mevcut taşınmaz yeni konut sayıları üzerinden hesaplanması yetersizdir. Katsayının arsa üzerinden hesaplanması, konut alanlarının yanı sıra hem ticari alanların hem de konutun ve ticari yapıların değerini yükseltecek toplumsal donatı alanlarını ve yeşil alanları kapsayabilmesi açısından daha uygundur.
