1960-1970'Lİ YILLAR: (775 Uygulamaları, Sosyal Konut Politikaları)
Bu dönemde, sadece Türkiye'de değil, Dünya'nın birçok başka gelişmekte olan ülkesinde, coğrafi, kültürel ve sosyo-ekonomik özellikleri birbirine hiç benzemeyen kırsal kalabalıklar, aynı gerekçelerle ve aynı anda büyük kentlere doğru bir umut yolculuğuna başlamışlardır. Örneğin kentleşmenin önemli bir göstergesi olan "ikincil ilişkiler", bu büyük topluluklarda görülmemiştir. Onlar hep önceden tanıdıkları, kendi yöre insanlarıyla beraber hareket etmişlerdir. Kendi mahallelerini kurmuş, kendi mahalli kurallarını çalıştırmış ve kendi aralarına iş yapmışlardır. Bazıları da, kent yaşamına bir miktar daha karışarak marjinal sektörlerde iş oluşturmuşlardır.
Bu kesimler, kendi yaptıkları evlerle (gecekondu, ranchos, vs.) ve kayıtdışı İşleriyle aslında kent yaşamının kuralcı-geleneksel yapısını sarsmaya başlamışlardır. Başkalarına veya kamuya ait yerlerde yaşamlarını sürdürerek, kentlerin görünümünü bozarak ve vergi vermeden gelir elde ederek yaşamlarını belli bir çerçeveye oturtmuşlardır.
1980'li yıllarda artık birçok büyük metropolde, söz konusu göçmen nüfus kent yönetimlerince kabul edilmiş ve yaşadıkları alanlar yasallaştırılmaya başlamıştır. Gecekondu alanlarına da okul, yol, su, elektrik gibi altyapı götürülmüştür. Dahası, imar afları ve özel kanunlar sayesinde mülkiyet hakkı ve çok katlı konut inşaatı yapmalarının önü açılmıştır. Bu tavizlerin önemli bir nedeni, söz konusu nüfusun da artık seçmen kimliğiyle kentlerin yerel yönetimine yön verecek sayılara ulaşmaları olmuştur.
1980'ler:
(İmar Affı Yılları, Kat Karşılığı Kentsel Gelişim, Yeni Kentsel Alanlar Proje Birlikleri, Kooperatifler, Kentsel Konutta Yeni Arayışlar ve TOKİ'nin Oluşumu)
Kooperatifler
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nda, kooperatifin tanımı şöyle yapılmıştır: Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek ve geçimlerine ait ihtiyaçlarını karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacı ile gerçek ve kamu tüzel kişileri ile özel idareler, belediyeler, köyler, cemiyetler ve dernekler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli teşekküllere kooperatif denir.
Kooperatifler, en kestirme tanımıyla, belli bir sosyal grubun kısıtlı imkânlar içinde gayrimenkul edinmeleri için bir araya gelerek oluşturdukları yapılanmalardır. Kooperatifleri, "arsa kooperatifi ve konut yapı kooperatifi olarak ikiye ayırmak mümkündür. Arsa kooperatifinde amaç, belli bir grubun bir araya gelerek istedikleri tiren bir arsayı kooperatif eliyle edinebilmeleridir. Bunun devamı niteliğinde sayılabilecek konut yapı kooperatifinde ise, üyeler istedikleri türden konutun yapılması için belli esasları ortaya koyarlar kooperatifçilik mevzuatına uygun olarak konut projelerini sürdürürler. Yapım işi, genellikle, gayrimenkul payı verilmek suretiyle, kooperatifçe seçilmiş bir yüklenici tarafından yerine getirilir.
Toplu Konut İdaresi, kurulmuş olduğu ilk yıllarda, konut yapı kooperatiflerini %50 oranında kredi vermek suretiyle finanse etmiştir. Türkiye'nin hemen her köşesinde, Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birliği'ne bağlı olarak kooperatif birlikleri oluşturulmuştur. Bu proje birliklerinin en önemli özelliği, her kentin belediyesinin de kooperatifler birliklerine ortak olarak arsa sağlamış olmasıdır. Bu sayede, hem projelerin güvenilirliği artmış hem de yerel yönetim ilişkileri istenen anlamda yürütülmüştür.
Yüksek enflasyonlu dönemlerde, kooperatif aidatlarının üyelere enflasyon oranında yansıtıldığı bilinmektedir. Buna karşın, belli miktarda kooperatif üyesinin aidatlarının yatıramadığı durumlarda, kooperatif kapsamındaki tüm inşaat işlerinin yavaşladığı ve aksadığı görülmüştür. Bu yüzden de, en hızlı kooperatiflerin bile 7-8 yıl gibi sürelerde oturulabilir konutlara dönüştüğü görülmüştür. Yine de, yaklaşık 10 yıl sürmüş olan Türk-kent Kooperatifçilik süreci, Türkiye'nin birçok kentinde toplam 250 bin kadar konutun yapılmasına vesile olmuş, bu anlamda Türkiye'deki konut ihtiyacını gidermede önemli bir model oluşturmuştur.
Kooperatif eliyle konut edinmenin eleştirilebilecek bazı yönleri vardır. Bunlardan en önemlisi, kooperatiflerin kar amacı gütmeyen kurumlar olmalarıdır. İlk bakışta bu sorun değil, avantaj gibi görünmesine rağmen bunun devamında gelen "toplam kalite yönetimi" sorunudur. Bilindiği gibi kooperatif konutları, serbest piyasada satılma amacı ile üretilmeyip istihkak usulüne göre yapıldığı için minimum standartlarda üretilebilmektedir. Alıcı, baştan belli olduğu için talep sorunu yoktur. Bunun beraberinde gelen zaman sorunu da vardır. Küçük taksitler ile inşaat yapmak zordur çünkü yüklenici de, toplanan para kadar inşaat yapabilmektedir. Oysa ki, potansiyel inşaat yapma hızı çok daha fazladır. Bir başka sorun da, kooperatiflerin bir çeşit "elbirliği" mülkiyeti şeklinde oluşmalarıdır. Ortaklardan küçük bir bölümünün dahi aidatlarını ödeyememesi tüm paydaşların işini zorlaştırır.
Kooperatifçilik sürecinin günümüzde, geçmişteki hızını, etkinliğini ve yaygınlığını yitirmiş olmasının üç temel nedeni vardır.
Bunlardan birincisi, ülkemizde güçlenen inşaat sektörü sayesinde, hızlı ve kaliteli üretim gücü sayesinde elde edilmiş olan konut stokudur. Önceki yıllarda, elde yeterlik kaynak olsa dahi, boş konut bulmak kolay bir iş değildi. ODTÜ ŞBP bölümünde yapılmış bir araştırmaya göre, 2005 yılında yalnız Ankara'daki boş konut sayısı (natamamlar dahil) 300.000 civarındadır.
İkincisi Toplu Konut İdaresi'nin 2002 tarihinden itibaren bu konuda politika değiştirmiş olması, konut kooperatiflerine eskiden olduğu gibi finansman aktarmamasıdır. Bunun yerine, Toplu Konut İdaresi, belli ihtiyaç gruplarına zaten bu hizmeti götürmektedir. Örneğin belli kamu kurumlarının (Maliye Bakanlığı, Kamu Bankaları ve Savunma Sanayi'ne bağlı çalışanlar için) ihtiyaç sahipliği anketi yapılarak, Ankara'nın Batısındaki yaklaşık 10 bin konutluk Yapracık Toplu Konut Projesi geliştirilmiştir. Kooperatif şartları geçerli olsaydı, bu türden bir yapılanma için söz konusu kurumların çalışanları bir araya gelecek, kendi aralarında aidat toplayarak bu projeyi sürdürmek durumunda olacaklardır. Bu da, kurum çalışanları için hem daha uzun sürede konut edinmeleri hem de ödemelere şimdi olduğu gibi anahtar tesliminden sonra değil, inşaatlar sürecinden önce başlamaları anlamına gelecekti.
Üçüncü ve en önemli neden ise, kıt kaynaklara sahip kesimlerin, artık konut finansman ihtiyacını başka yollardan giderebilmeleridir. 2004-2005 yıllarından itibaren Dünya'daki para arzı fazlasına dayalı olarak, ülkemizde de bankalar, düşük faizle ve uzun yıllara yayılmış konut kredileri verebilmişlerdir. Bu da, kıt kaynakların olan tüketiciler için, kooperatif gibi bir süreci taksitler ile yürüterek finalde konut sahibi olmak yerine, konutu ilk günden elde edip, taksitleri zamana yayma şansını ortaya çıkarmıştır.
Buna göre, konut kooperatifçiliği, değişen zaman ve iyileşen ekonomik şartlara bağlı olarak günümüzde etkin bir konut edinme aracı olmaktan uzaklaşmaya başlamıştır.